injac ilic logo

Kupovina nekretnine u Srbiji: Praktičan priručnik za strance (2024)

Da li stranci u Srbiji mogu da kupuju nekretnine?

Ovo često postavljano pitanje, značajno je kako za one koji razmatraju opciju preseljenja ili razvijanja biznisa u Srbiji, tako i za investitore za koje je kupovina nekretnine u Srbiji privlačna poslovna prilika. Kupovina nekretnine u Srbiji predstavlja i osnov za dobijanje privremenog boravka za stranca. Trendovi na tržištu nekretnina pokazuju konstantan rast interesovanja stranih kupaca, kako za stanovima i poslovnim objektima u gradovima, tako i za kućama za odmor van grada. Broj stranih investicija u tržište nekretnina u Srbiji beleži rast iz godine u godinu. U ovom članku dajemo odgovore koji se tiču mogućnosti da stranci budu vlasnici nekretnina u Srbiji, neophodnih koraka u postupku kupovine nepokretnosti, poreskih obaveza i mogućih rizika.

Strana fizička lica mogu da stiču pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi. Strana fizička lica i pravna lica koja obavljaju delatnost u Srbiji mogu da stiču pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje delatnosti, što mogu biti sve vrste nepokretnosti, kao na primer poslovni prostor, poslovna zgrada, lokal, magacinski prostori i drugo.

Strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Međutim,  ovo ograničenje moguće je prevazići osnivanjem firme u Srbiji (Special Purpose Vehicle – SPV) koja će biti kupac poljoprivrednog zemljišta. Bez obzira na to što je osnivač SPV firme stranac, pred srpskim pravom firma će se posmatrati kao domaće pravno lice. Više o načinu osnivanja firme možete pročitati u našem članku posvećenom tom pitanju.

U slučajevima kada je strancima dozvoljena kupovina nekretnine u Srbiji ta mogućnost je uslovljena postojanjem reciprociteta (uzajamnosti). Reciprocitet postoji ukoliko je državljanima Srbije dozvoljena kupovina nekretnine u državi odakle je strano lice.

Države sa kojima postoji reciprocitet jesu:

Argentina Australija Austrija Bahrein
Belize Belgija Belorusija Bosna i Hercegovina
Brazil Britanska Devičanska Ostrva Bugarska Velika Britanija
Grčka Danska Dominikanska Republika Egipat
Izrael Iran Irska Italija
Japan Jermenija Južnoafrička Republika  Jordan
Republika Kazahstan Kanada Kina Kipar
Liban Letononija Litvanija Lihtenštajn
Luksemburg Mađarska Malta Maroko
Meksiko Moldavija Nemačka Novi Zeland
Norveška Panama Peru Poljska
Portugalija Ruska Federacija Rumunija Sjedinjene Američke Države
Singapur Sirija Slovačka Slovenija
Turska Uzbekistan Ukrajina Finska
Francuska Holandija Hrvatska Crna Gora
Češka Švajcarska Konfederacija Švedska Španija
 Ujedinjeni Arapski Emirati  Azerbejdžan  El Salvador  Katar
 Kuba  Senegal  Jemen  Gruzija
 Kolumbija  Republika Koreja  Šri Lanka  DNR Kongo
 Zambija  Alžir

Reciprocitet mora biti utvrđen u svakom pojedinačnom slučaju. To znači da svako strano lice koje interesuje kupovina nekretnine u Srbiji, mora poslati zahtev za objašnjenje postojanja reciprociteta Ministarstvu pravde Republike Srbije.

 

Kupovina nekretnine: Postupak u 4 koraka

 

1. Pravna analiza nepokretnosti

Pre kupovine stana ili druge željene nepokretnosti, od suštinskog je značaja izvršiti detaljnu pravnu analizu. Pravna analiza obuhvata proveru postojanja tereta, hipoteka ili drugih zabeležbi na nepokretnosti, kao i eventualnih sudskih sporova vezanih za nju.

Takođe potrebno je proveriti da li nepokretnost ima sve neophodne dozvole, kao i način na koji je prodavac stekao pravo svojine na nekretnini koju prodaje.

Pažljiva provera omogućava otkrivanje postojećih pravnih rizika, kao i onih koji bi se mogli potencijalno pojaviti u budućnosti.

 

2. Sastavljanje ugovora o kupoprodaji i overa kod javnog beležnika

Nakon izvršenje pravne analize i utvrđivanja da nepokretnost nema imovinsko-pravnih problema, sledeći korak jeste sastavljanje ugovora o kupoprodaji. Osim osnovnih elemenata poput definisanja nepokretnosti, cene, roka isplate cene i načina predaje nepokretnosti, ugovor treba da obuhvati i sve specifičnosti konkretne situacije.

Budući da je svaka kupoprodaja jedinstvena, ključno je prilagoditi ugovor o kupoprodaji konkretnim potrebama ugovornih strana. Angažovanje advokata specijalizovanog za promet nepokretnosti od izuzetne je važnosti. Poveravanje pisanja ugovora agencijama za posredovanje u prodaji nepokretnosti ili korišćenje standardnih primera ugovora pronađenih na internetu nosi sa sobom značajan rizik, koji može rezultirati ozbiljnim problemima i nastankom značajne štete u budućnosti.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti zaključen u pisanoj formi i mora biti solemnizovan od strane nadležnog javnog beležnika.

 

3. Upis prava svojine u katastru nepokretnosti

Važno je napomenuti da se u Srbiji pravo svojine na nepokretnostima stiče upisom prava svojine u katastru nepokretnosti. Dakle, kupovina nekretnine nije okončana overom ugovora o kupoprodaji. Šta više svojina nad stanom, odnosno drugom nekretninom se ne stiče trenutkom overe ugovora, već upisom prava svojine novog vlasnika u katastru nepokretnosti.

Katastar nepokretnosti upis prava svojine novog vlasnika vrši na osnovu overenog ugovora o kupoprodaji koji mu dostavlja javni beležnik i na osnovu dozvole za upis prava svojine (clausula intabulandi).

Ova dozvola može biti data u samom ugovoru ili u odvojenom dokumentu, koji se takođe overava kod javnog beležnika. U praksi je najčešći slučaj da prodavac dozvolu za upis prava svojine kupcu da kao odvojeni dokument i to tek nakon što mu kupac isplati ugovorenu cenu u celosti.

 

4. Plaćanje poreza

Kupovina nekretnine stvara i određene poreske obaveze. Prilikom kupovine nepokretnosti plaća se porez na prenos apsolutnih prava, po stopi od 2,5%. Poreska osnovica a za određivanje poreza na prenos apsolutnih prava jeste ugovorena cena predmetne nepokretnosti. Ukoliko je ugovorena cena niža od tržine vrednosti poreski organ će porez odrediti prema tržišnoj vrednosti nepokretnsoti.

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac nepokretnosti, ali je u praksi najčešći slučaj da kupac ugovorom preuzme obavezu da plati ovaj porez.

Prilikom overe kupoprodajnog ugovora, popunjava se poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava, koju javni beležnik u roku od 24 časa, od trenutka overe ugovora, podnosi nadležnom poreskom organu.

Pored poreza na prenos apsolutnih prava kupovina nekretnine za novog vlasnika stvara i obavezu plaćanja poreza na imovinu. Poresku prijavu za porez na imovinu takođe podnosi javni beležnik prilikom overe ugovora. Porez na imovinu određuje se Rešenjem na godišnjem nivou, a plaća se kvartalno. Poreska stopa iznosi 0,4% za nepokretnosti čija je vrednost do 10 miliona dinara, a za nepokretnosti čija vrednost prelazi ovaj iznos postoje uvećanja u zavisnosti od konkretne vrednosti nepokretnosti.

 

Kupovina nekretnine

 

Informacije u ovom dokumentu ne predstavljaju pravni savet u vezi sa bilo kojim konkretnim pitanjem i pružene su isključivo u opšte informativne svrhe.

Inquiry